새해 부동산 시장 전망과 과제

올해에도 강세는 유지…공급 과잉지역 유의해야

김문수(경인자치신문 대표)

2023년까지 주택가격 강세 전망

지난해 연초 우리는 주택공급이 크게 늘어날 것으로 기대했다. 그러나 같은 해 9월 기준 누적 아파트 분양은 27만 세대로 전년 대비 2% 증가에 불과해 2023년까지 의미 있는 공급(입주)증가를 기대하기 어려워졌다. 다음 이유로 올해 주택가격 상승을 견인하는 지역은 경기권, 계층은 2030세대로 전망한다.

① 매년 서울에서 경기권으로 약 20만 세대가 이동한다. 수도권 내 2017∼2019년 가구수 증분은 59만 세대인 반면 주택 순증은 53만 세대에 불과해 수급 불균형이 지속되고 있다. ②생애최초 주택 마련에 나서는 30대 인구는 그간 감소세였지만 2024∼2028년 0.3∼1.0%의 연평균 성장률을 기록할 전망이라 이들 중심의 주택수요 증가가 예상된다.

전반적인 주택가격 강세는 지속되겠으나 유동성 축소가 예상돼 공급이 과도했거나 투기수요가 강했던 지역은 유의해야 한다. 인구대비 입주량이 높은 지역은 세종, 인천, 대구 등으로 공급 조절이 필요하다.

주택가격 급등의 이면

주택가격 급등이 야기한 사회적 문제에 주목해야 한다. 과도한 레버리지를 활용해 주택을 매입하는 ‘갭투자’로 전세보증 사고가 늘고 있다. 피해를 주는 계층도, 입는 계층도 주로 2030세대다. 최근 전세보증금 반환보증의 사고액에서 ①2030세대의 사고 비중이 커지고, ②아파트가 아닌 다세대주택 비중이 커지는 특징을 보인다. 주로 소형 주거에 임차하는 청년층이 피해를 볼 확률이 높아졌음을 시사한다. 2030세대의 결혼이 늦어지며 1인(人) 가구로 임대주택에 머무르는 수요가 증가하고 그 기간도 장기화되고 있지만 적절한 주거 대안이 불충분하다. 주택가격의 급등, 편의성 중시 욕구, 다양한 라이프스타일 등으로 공유주거와 같은 새로운 주거 유형의 욕구가 커지고 있다.

부상하는 공유주거

글로벌 공유주거 금융시장은 2017년 2억 달러에서 1년 만에 22억 달러로 급증하며 국내 역시 공유주거 산업이 성장하고 있다. 1990년대 공유주거는 하숙집이었지만 2021년의 공유주거는 인당 3∼10평의 단독룸을 만들고 화장실, 세탁실, 라운지, 피트니스 등은 크고 좋게 만들어 다수가 공유하므로 일반 주거 대비 20% 이상 경제성을 보이는 공유오피스에서도 검증된 모델이다. ①도심 거주 욕구, ②네트워크와 경험소비 중시, ③편의성과 계약기간의 유연성 등의 공유주거 시장의 성장 요인이다.

주택시장 프롭테크, 서민 주거의 비용과 위험 절감

국내 전세와 보증금 있는 월세가구는 총 708만 가구다. 이들의 주거 안정과 주거비 부담 경감을 위해 전세금융의 위험을 줄일 수 있는 안전장치가 필요하다. 전세보증금 반환보증이 그 역할을 할 것이며 지난해 8월부터 임대인의 임대보증 가입도 의무화되었다.

전세대출은 제1금융권이 꺼리던 영역이었지만 대출에 필요한 권리조사 업무를 전산화한 리파인과 같은 프롭테크 기업의 출현으로 금융사-보증기관-권리조사 기업이 공존하는 주택금융 산업이 형성되었다. 이처럼 주택금융 프롭테크의 발달은 1금융권으로부터 전세대출을 저리(低利)에 받을 수 있도록 함으로써 서민 주거의 안정성 제고는 물론, 주거비용의 절감에도 기여한다. 청년층을 위한 공유주거, 주택금융 프롭테크 모두 임팩트 투자의 일환으로 해석될 수 있다.

주택시장 리뷰와 새해 전망

2019년부터 주택가격은 가파른 상승을 지속하고 있다. 2019년부터 지난해 8월까지 누적 상승률은 전국 19.8%, 서울 23.1%, 경기 26.6%, 세종 45.3% 등을 기록했다. 주택가격 급등의 주요 이유로 수급 불균형, 풍부한 유동성, 신규 주택 수요자로 부상한 2030세대 증가 등이 꼽힌다. 이 변수들은 향후 어떻게 작용할지 살펴보고 올해 주택가격 전망을 해 보고자 한다.

①예상을 하회하는 공급

2017∼2020년 분양은 연평균 33만 세대로 2012∼2017년 평균 37만 세대를 하회했다. 공급부족이 현실화되며 지난해 초부터 공급의 필요성을 절감하기 시작했고 정부가 제시한 공공 중심의 공급 기대감이 커졌다. 그러나 지난해 9월 누적 아파트 분양물량은 26.8만 세대로, 2020년 대비 큰 폭의 증가를 기대하기는 어렵다. 입주량은 분양물량 3년을 후행한다. 2016∼2020년 연평균 입주량은 39만 세대였고 2020년부터 이를 하회하기 시작했다. 올해∼2023년에도 연평균 29∼30만 세대의 입주가 예상돼, 수급만 놓고 보면 2023년까지 주택가격은 전반적인 강세가 예상된다.

서울과 일부 경기권 아파트 시장은 만성적인 공급 부족으로 판단된다. 최근 3년간 경기권 아파트 공급량은 세대수 증분을 10% 하회했다. 기대를 하회한 지난해 분양 상황 고려 시 공급 부족 해소까지 상당 시간이 걸릴 전망이다. 서울의 주택 부족은 새삼스러운 현상은 아니지만 서울의 대안 역할을 했던 경기권마저 주택 부족이 심화될 수 있음을 염두에 둬야 한다.

②임대차 시장 불안

주택가격 상승으로 임대차 시장 불안이 야기되고, 이는 다시 매매가격을 견인하는 요인이 되고 있다. 서울 중위소득과 아파트 매매가격을 살펴보자. 2017년부터 아파트 매매가격이 가파르게 상승해 중간소득 증가율을 상회하기 시작했고, 전세가격은 이미 2015년부터 상회하고 있다. 서울에 주거지 확보가 어려운 가구들의 주거지역은 수도권으로 확대되었다. 그간 수도권 아파트의 매매가는 중위소득 상승률을 하회하다가 최근 가격 상승폭이 확대되고 소득 증가율과 격차를 줄이고 있다.

전세가격 상승률은 2020년부터 소득 상승률을 상회하고 있다. 향후 수도권의 전세가격 상승 부담으로 매매가격 상승을 견인할 가능성이 높음을 시사한다.

③외곽으로 밀려나는 수요

매년 서울에서 경기로 약 40만 세대, 경기에서 서울로 약 20만 세대가 유입되는 것으로 파악된다. 즉 서울에서만 경기지역으로 매년 약 20만 세대 이상이 순유입되고 있다. 서울 거주자들은 치솟는 전세가격 부담으로 점점 외곽으로 밀려나는 것으로 판단된다.

주택매매와 입주아파트 감소 영향으로 판단되며, 특히 지난해 들어 서울지역의 아파트 거래량 감소폭은 전국 평균보다 확대되었다. 인구 유출이 많았던 지역은 서울, 대구, 경남이었다. 경기, 인천, 세종 등에는 인구가 순유입되었는데 서울지역에 주거지를 구하지 못한 세대가 경기나 인천 등 인근 지역으로 유입된 것으로 추정된다.

생애최초 주택 마련에 나서는 30대 인구는 2023년까지 감소세가 지속될 전망이다. 그러나 2024년부터 2028년까지 매년 0.3∼1.0%의 연평균 성장률을 기록할 전망이다. 20대까지는 독립을 하지 않거나 기숙사, 셰어하우스를 활용할 가능성이 높지만 20대 후반에서 30대는 독립할 가능성이 높다는 점에서 이들 계층의 주택 수요증가는 사회적 문제가 될 수 있다.

④금리 영향력

과거에는 금리 인상이 경기회복을 시사해, 주택가격이 금리(金利)와 동행하는 모습을 보였다. 그러나 금융위기를 겪고 난 이후 전 세계적인 주택가격이 바닥이던 2012년 이후부터 금리와 주택가격은 역의 관계를 보이며 유동성 영향이 커지는 것으로 분석된다.

그러나 금리 인상만으로 주택가격이 하락하는 것으로 보기는 어렵고 복합적 요인이 작용한다. 2016년은 금리 인하기임에도 가계대출 총량규제와 입주량 증가 영향으로 주택가격 상승세가 주춤했다. 2019년 일시적인 주택가격 조정은 2018년 금리 인상에 따른 후행적 영향보다, 전면적인 규제 강화 영향이 컸다.

지금은 금리 수준이 여전히 매우 낮고, 이미 2019년부터 전방위적 대출 규제가 지속되고 있으며, 재고(미분양) 수준이 매우 낮다는 점에서 향후 금리 인상이 주택가격에 미칠 영향이 클 것으로 예상되지 않는다. 단, 유동성 파티는 끝나가고 있다는 점에서 일부 펀더멘털(경제활동의 기초)이 약했던 지역의 주택가격 조정의 근거로 작용할 것이다.

새해 주택가격은?

새해에는 수요 대비 공급 과잉지역에 대한 변별이 필요하다. 주택 가격은 대체로 금리를 후행하는 모습이다.

국내외 모두 유동성이 축소되고 있다는 점에서 수요 대비 공급이 과도했거나 투기 수요가 강했던 지역은 유의해야 한다. 특히 지방은 별다른 규제가 크지 않아 주택시장 내 수요와 공급 영향이 정확히 주택가격에 반영되는 시장이라 주택가격은 공급에 민감하다.

최근 대구지역에 대한 미분양 우려가 대두되었다.

대구지역 내 최근 3년간 분양된 물량은 역대 최대치다. 지난해 상반기에만 1.1만 세대가 공급돼 무려 서울의 5배 수준의 공급량을 기록했다. 이에 그치지 않고 2023년까지 사상 최대 공급량을 경신할 예정이다.

이처럼 단기에 공급이 증가하면 소화하는 데 시간이 걸리기 마련이고 자연스럽게 미분양이 발생했다. 대구지역은 단기 공급증가 부담이 크지만 역사적으로 볼 때 미분양 수준은 매우 낮아, 우려스러운 수준은 아니다.

경기지역은 최근 분양 물량이 늘었지만 2018년 고점(高點)을 여전히 하회하고 지속적으로 인구가 유입되고 있다는 점에서 현재의 타이트한 수급상황은 지속될 전망이다.

한편, 인구 대비 2020∼2023년 입주량이 높은 지역은 세종, 인천, 대구지역으로, 공급 조절이 필요한 지역들이며 가격 조정이 예상된다.